ბინები განვადებით - რა უნდა იცოდეთ სანამ გადაწყვეტილებას მიიღებთ

საქართველოში ბინის ყიდვა განვადებით უკვე წლებია, რაც ერთ-ერთი ყველაზე გავრცელებული პრაქტიკაა. განსაკუთრებით თბილისში, სადაც უძრავი ქონების ფასები მუდმივად იზრდება, დაინტერესებული პირებისთვის განვადება ხშირად ერთადერთი რეალური გზაა საკუთარი საცხოვრებლის შესაძენად.

ზოგადი მოდელი თითქოს ყველასთვის ნაცნობია - წინასწარი შენატანი, ყოველთვიური გადასახადი, ხელშეკრულებით განსაზღვრული პირობები. ეს გზა მეტად მიმზიდველია იმ ადამიანებისთვის, ვისაც ქირის ნაცვლად ურჩევნია ეტაპობრივად შეიტანოს კონკრეტული თანხა საკუთარი უძრავი ქონების შესაძენად ან ვისაც არ აქვს საკმარისი ფინანსური რესურსი თანხის ერთიანად გადასახდელად, თუმცა ყველა შემთხვევაში, საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებამდე, მნიშვნელოვანია დეტალურად შეისწავლოთ თითოეული ნიუანსი: გადახდის გრაფიკი, დამატებითი ხარჯები, ვალდებულებების შესრულების პირობები და ის რისკები, რომლებიც შესაძლოა მომავალში წარმოიშვას.

პროცედურები, მოთხოვნები და საჭირო დოკუმენტები

ბინის შეძენა განვადებით ერთი შეხედვით მარტივი პროცესია, თუმცა რეალურად ის რამდენიმე მნიშვნელოვან ეტაპს ითვალისწინებს. პირველ რიგში, მყიდველმა უნდა შეარჩიოს ის პროექტი, რომელიც განვადების პირობებს სთავაზობს -  ეს შეიძლება იყოს როგორც შიდა განვადება დეველოპერის მხრიდან, ისე საბანკო განვადება, რომელიც ფინანსურ ინსტიტუტთან თანამშრომლობით ხორციელდება.

პროცესი, როგორც წესი, იწყება განაცხადის შევსებით, სადაც მყიდველი აფიქსირებს ინტერესს და ავსებს პირველად ინფორმაციას. შემდეგი ეტაპი გულისხმობს ფინანსური შესაძლებლობების შეფასებას - ბანკის შემთხვევაში ეს მოიცავს შემოსავლის დადასტურებას, საკრედიტო ისტორიის ანალიზსა და გადახდისუნარიანობის განსაზღვრას. 

საჭირო საბუთების ჩამონათვალში კი მოიაზრება პირადობის მოწმობა, შემოსავლის დამადასტურებელი დოკუმენტები (ხელფასის ცნობა, საბანკო ამონაწერი), დასაქმების ცნობა და ზოგჯერ - თანამონაწილის მონაცემები. მნიშვნელოვანია, რომ მყიდველმა წინასწარ იცოდეს, ზუსტად რას ითხოვს დეველოპერი ან ბანკი, რათა პროცესი შეფერხებების გარეშე წარიმართოს. 

შიდა vs საბანკო განვადება -  რომელია თქვენთვის უფრო ხელსაყრელი?

ბინის შეძენისას განვადების ტიპის არჩევა ისეთივე მნიშვნელოვანი გადაწყვეტილებაა, როგორც თავად უძრავი ქონების შერჩევა. საქართველოში ყველაზე გავრცელებულია ორი მოდელი: შიდა განვადება და საბანკო (იპოთეკური) სესხი. ორივე მათგანს თავისი უპირატესობები და სპეციფიკა აქვს.

შიდა განვადება დეველოპერის მიერ შეთავაზებული მოდელია, რომელიც, როგორც წესი, არ საჭიროებს ბანკთან ურთიერთობას. პროცესი შედარებით მარტივია, მოთხოვნები - მოქნილი და გადახდის გრაფიკი - მყიდველზე მორგებული. შიდა განვადებისას ხშირად არ არის საჭირო შემოსავლის ოფიციალური დადასტურება, რაც ამ მოდელს მიმზიდველს ხდის მათთვის, ვისაც არ აქვს სტაბილური საბანკო ისტორია ან არ სურს დამატებითი ბიუროკრატია.

საბანკო განვადება, იგივე იპოთეკური სესხი, გულისხმობს პროცესში უშუალოდ ბანკის ჩართულობას. ამ შემთხვევაში მყიდველი იღებს სესხს უძრავი ქონების შესაძენად და ვალდებულია, შეასრულოს ბანკის მიერ განსაზღვრული პირობები, მათ შორის, წარადგინოს შემოსავლის დამადასტურებელი დოკუმენტები, გაიაროს საკრედიტო შეფასება და ა.შ. მიუხედავად იმისა, რომ პროცესი შედარებით რთულია, საბანკო სესხი ხშირად გრძელვადიანია და დაბალი საპროცენტო განაკვეთით ხასიათდება.

,,ქრონომეტრის’’ პროექტში ბინის შეძენა კი შესაძლებელია როგორც შიდა განვადებით, ასევე საქართველოს ბანკის იპოთეკური სესხით. შიდა განვადების შემთხვევაში პირველადი შენატანი ბინის ღირებულების 10%-ია, ხოლო დარჩენილი თანხა გადანაწილდება თქვენზე მორგებული გადახდის გრაფიკით მშენებლობის დასრულებამდე.

ფასის მიღმა - როგორ გავარჩიოთ რეალურად ხელსაყრელი პირობები

იმის გასარკვევად, თუ რამდენად ხელსაყრელია კონკრეტული შეთავაზება, მყიდველმა უნდა გააანალიზოს მთელი ფინანსური სურათი - გადახდის პირობებიდან დაწყებული, დამატებითი ხარჯებით დასრულებული.

პირველი, რაც უნდა გაითვალისწინოთ, არის გადახდის გრაფიკი - რამდენია წინასწარი შენატანი, როგორ ნაწილდება დარჩენილი თანხა და რა ვადებში უნდა დაფაროთ. 

მეორე მნიშვნელოვანი ფაქტორია დამატებითი ხარჯები: მომსახურების გადასახადი, ხელშეკრულების გაფორმების ხარჯი, ჯარიმები ვადაგადაცილების შემთხვევაში, დაზღვევა ან სხვა მომსახურება. 

გარდა ამისა, მნიშვნელოვანია პირობების გამჭვირვალობა - რამდენად დეტალურად არის შედგენილი ხელშეკრულება, არის თუ არა ყველა პუნქტი მკაფიოდ გაწერილი და აქვს თუ არა მყიდველს შესაძლებლობა, წინასწარ გაეცნოს ყველა ვალდებულებას. ხელსაყრელი შეთავაზება არ განისაზღვრება მხოლოდ დაბალი ფასით,  ეს არის ბალანსი ღირებულებასა და ხარისხს შორის.

მშენებარე ბინები განვადებით - როგორ დავაბალანსოთ ფასი, პირობები და ხარისხი

ცალკე ყურადღებას იმსახურებს მშენებარე ბინები განვადებით -  ყველაზე ხშირად სწორედ ამ კატეგორიაში ეძლევათ მყიდველებს შესაძლებლობა, ისარგებლონ შედარებით დაბალი ფასით და გადახდის მოქნილი პირობებით, თუმცა ამ ტიპის შეთავაზებების შეფასებისას აუცილებელია, რომ ფასი, პირობები და ხარისხი ერთიანად განვიხილოთ,  როგორც ერთმანეთთან დაკავშირებული კომპონენტები და არა ცალკე მდგომი კრიტერიუმები.

მნიშვნელოვანია ისიც, რომ ბინის ღირებულება შეფასდეს არა მხოლოდ კვადრატული მეტრის მიხედვით, არამედ იმაზე დაყრდნობით, რას მოიცავს ეს ფასი: შიდა მოპირკეთებას, კომუნიკაციების გამართვას, საერთო სივრცეების მოწყობას თუ  სხვა დეტალებს, რომლებმაც საბოლოო კომფორტზე დიდი გავლენა უნდა იქონიოს.

გარდა ფასისა და ტექნიკური მახასიათებლებისა, ყურადღება უნდა მიექცეს ბინის მდებარეობას და გარშემო არსებულ ინფრასტრუქტურას. მშენებარე ბინები ხშირად მდებარეობს განვითარებად უბნებში, სადაც მომავალი წლების განმავლობაში საგრძნობი ურბანული ცვლილებები იგეგმება. მაგალითად, ბინები ლისზე არაერთი მყიდველისთვის მიმზიდველია არა მხოლოდ ბუნებრივი გარემოსა და ხედების გამო, არამედ იმითაც, რომ ლისის მიმდებარე ტერიტორია აქტიურად ვითარდება -  იგება ახალი გზები,  ეწყობა სკვერები, კომერციული სივრცეები და ა.შ. ასეთ შემთხვევაში, პირობითად, ისევ ზემოთ ხსენებული ბინები ლისზე შეიძლება მომგებიან საინვესტიციო ვარიანტად განვიხილოთ. 

რისკები და პასუხისმგებლობები - როგორ ავიცილოთ ფინანსური გაურკვევლობა

პირველი და ყველაზე გავრცელებული რისკი არის გადახდის ვადების დარღვევა. ყოველთვიური შენატანის დაგვიანებას ხშირად თან ახლავს ჯარიმა, ხოლო ხანგრძლივი ვადაგადაცილება შეიძლება ხელშეკრულების შეწყვეტის ან ბინის დაკარგვის მიზეზი გახდეს. ამიტომ, მყიდველმა უნდა შეაფასოს არა მხოლოდ მიმდინარე ფინანსური მდგომარეობა, არამედ საკუთარი სამომავლო მდგომარეობაც - კერძოდ, რამდენად შეძლებს თანხის რეგულარულად გადახდას სხვადასხვა სცენარის შემთხვევაში.

მნიშვნელოვანია ასევე ხელშეკრულების პირობების სიღრმისეული გაცნობა და პასუხების მიღება ისეთ კითხვებზე, როგორიცაა, მაგალითად: რა ხდება, თუ მყიდველი ვერ ასრულებს ვალდებულებას? აქვს თუ არა დეველოპერს უფლება, შეცვალოს პირობები? როგორია ბინის გადაფორმების პროცედურა?

არანაკლებ მნიშვნელოვანია დეველოპერის ავტორიტეტი ბაზარზე. მშენებარე პროექტის შემთხვევაში, მყიდველმა უნდა გადაამოწმოს, აქვს თუ არა კომპანიას შესაბამისი ნებართვები, როგორია მისი წარსული გამოცდილება და ა.შ. სანდო პარტნიორთან თანამშრომლობა ამცირებს გაურკვევლობის რისკს და ზრდის გარანტიას, რომ ბინის გასაღები მფლობელს დროულად გადაეცემა.  

ბინები განვადებით - პრაქტიკული რჩევები გადაწყვეტილების მიღებამდე

მას შემდეგ, რაც განვადების ტიპები, პროცედურები, რისკები და შეთავაზებების შეფასების პრინციპები განვიხილეთ, დროა ყურადღება გავამახვილოთ იმ პრაქტიკულ ნაბიჯებზე, რომლებიც მყიდველმა საბოლოო გადაწყვეტილებამდე უნდა გადადგას:

განსაზღვრეთ ბიუჯეტი რეალისტურად - შეაფასეთ არა მხოლოდ ბინის ჯამური ღირებულება, არამედ ყველა თანმდევი ხარჯი: წინასწარი შენატანი, ყოველთვიური და დამატებითი გადასახადები (მომსახურება, დაზღვევა, ხელშეკრულების გაფორმება) და შესაძლო გაუთვალისწინებელი ხარჯები. 

მოამზადეთ დოკუმენტები წინასწარ - შეაგროვეთ ყველა საჭირო საბუთი: პირადობის მოწმობა, შემოსავლის დამადასტურებელი დოკუმენტები, დასაქმების ცნობა და, საჭიროების შემთხვევაში, თანამონაწილის მონაცემები. 

გაიარეთ კონსულტაცია სპეციალისტთან - იურიდიული ან ფინანსური კონსულტაცია დაგეხმარებათ, სწორად გაიგოთ ხელშეკრულების პირობები, შეაფასოთ თქვენი გადახდისუნარიანობა და თავიდან აიცილოთ არასასურველი ვალდებულებები. ეს ნაბიჯი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია, თუ პირველად ყიდულობთ ბინას ან არ გაქვთ გამოცდილება უძრავი ქონების სფეროში.

ნუ იჩქარებთ გადაწყვეტილების მიღებას -  ბინის შეძენა ის მნიშვნელოვანი ნაბიჯია, რომელმაც  შესაძლოა გავლენა იქონიოს თქვენს ფინანსურ სტაბილურობაზე. ამიტომ, გადაწყვეტილება უნდა იყოს გააზრებული და დეტალურ ანალიზზე დაფუძნებული.

დაბოლოს, მთლიანი პროცესის წარმატება დიდწილად დამოკიდებულია იმაზეც, თუ ვისთან გადაწყვეტთ პარტნიორობას, რადგან სწორედ ამა თუ იმ კომპანიის მიდგომა განსაზღვრავს, რამდენად მარტივი და ნაკლებად სტრესული იქნება თითოეული ეტაპი ბინის შეძენამდე და შემდეგ.

„ქრონომეტრის’’ განსაკუთრებულობა კი ისაა, რომ კომპანია განვადების პროცესს განიხილავს როგორც პარტნიოროულ ურთიერთობას მყიდველთან, შესაბამისად, ყოველი დეტალი, იქნება ეს გადახდის გრაფიკი, ხელშეკრულების პირობები თუ კომუნიკაციის ფორმა, სწორედ თქვენს ინტერესებზეა მორგებული.